경매시장의 검은 암, 컨설팅업체 Written by 감성전원 (kkangs****)

순수한 경매는 죽었다, 급매물이 경매보다 훨씬 싸다.

 

경매시장은 경매 컨설팅회사의 직원들만의 각축장이다. 이미 순순한 경매는 죽었다.

 

잘 못 알고있는 투자사실 중에서, 법원경매를 하면 일반물건보다 '쌀것이다'라는 편견이다. 결론적으로 말하면,,,아니올시다,,, 이다. 필자는 다음카페 급매물과 반값매매( http://cafe.daum.net/kan1009 ) 운영자이면서, 경매경력이 15년 이상의 최고 베테랑이다. 숱한 경매과정중에서,처음에는 일반물건경매를 하다가, 그 다음으로는 유치권,특수물건,나중에는 npl까지, 경매에서 모든 과정을 섭렵한 셈이다. 그러다 카페를 운영하게 되면서, 법원경매를 그만 두게 되었다,왜냐하면 내가 운영하는 카페가 급매물,반값카페이기 때문이다. 이제는 경매를 하려는 사람들을 도시락 싸들고 말리고 싶은 심정이다. 이제부터 왜그런는지 10가지의 사례로 설명 하고자 한다.

 

급매물이 경매보다 좋은 10가지 이유

 

1.경매시장의 검은 암, 컨설팅업체

 

 카페를 운영하면서도 처음에는 경매를 저버릴수가 없어서 주로 인천법원, 수원법원을 다니면서 경매를 하였다.

   이유는 카페회원들에게, 조금이나마 저렴한 매물을 사주고 싶었기 때문이다. 그런데 3년전부터, 경매물건의 낙찰가가 일반 시세에 육박하거나, 오히려 시세보다도 높은 경우가 많아졌다. 그러다 수원경매법원에서 옆자리에 앉은

  아주머니 한분을 알게 되었다. 나이는 35세 가량이고, 어린애를 데리고 다니는, 흔히 말하는 "아줌마부대"인 셈이다.빌라 매물을 경락받으러 왔는데, 2차까지 떨어져 최저가가 5200만원 인데, 이것을 7500만원에 낙찰받으러 왔다는 것이 다. 나도 마침, 그물건에 관심이 있어서 그물건의 시세조사를 했었는데, 근처 부동산에서 그와 유사한 매물이 7000만원에 급매물로 거래되고 있어서, 최소한 6500만원 이상의 낙찰은 무리인 것이다. 그것을 알고 있었지만 직접적을 말하기가 뭐헤서 급매물 가격을 말하지 않았다.그리고 서로 전화번호를 주고받고,이야기하고 있었는데 웬 젊은 컨설팅직원이 옆에있다가, 그 아줌마를 데리고 다른 자리로 이동해서 더 이상 대화는 하지 못했다. 하지만 그 빌라는 그 아줌마가 낙찰받았다. 7500만원에...많이 화가 나는 금액이다. 더 웃기는것은 2등이 7300만원이다.그러면 급매물보다 500만원 이상이 비싼 금액이다.

 

 

2. 컨설팅업체를 가지마라. 그러면, 후회한다

 

그러고 그러려니 하고 있는데, 일주일정도 지나서 그 아줌마 한테서 전화가 왔다. 너무 억울하고 분하다는 것이다.

처음 컨설팅업체하고 경매컨설팅 계약시,50만원을 줬고, 낙찰과 동시에 지불한 돈이. 300만원을 줬다는 것이다. 합쳐서350만원이 건네준 셈이다. 그리고 명도 대행비로 또 300만원을 요구한다는 것이다. 그리고 더 화가 나는 것은낙찰받은 빌라가 시세를 알아보니,그와 유사한 빌라 급매물이 7000만원이면 얼마든지 구할수있다는, 사실을 지금에야 알았다는것이다.급하게 만나서 보니, 그 빌라 주변 부동산 중개소 명함을 3장을 보여주었다. 답답한 노릇이다.

 

3. 컨설팅업체에 엮이면 해결방안이 없더라.

 

그 아줌마 하는 말이, 나더러 경매취소를 해달라고 하더라....그러나 경매취소한다고 피해가 없어지는 것이 아니다.

우선 건너간 350만원은 뜯기고, 경매 보증금 520만원이 날라간다. 총 870만원을 날리는 것이다. 우는소리 하는 아줌마에게 침착하게 내용을 설명해주니, 엄청 당황한 표정이다, 그러고 헤어졌다. 더이상의 긴 야야기는 힘만 빠질 뿐이다.그러고 잊고 싶은데 3일후에, 또 전화가 왔다. 만나자는 것이다. 만나보니, 이젠 얼굴 표정이 투사처럼 변해 있었다. 아하,,그 동안 많이 싸웠구나,,그런 느낌이 왔다. 아줌마는 그동안 남편과 남편친구 3명이서 컨설팅업체에 가서,급매물보다 비싸게 낙찰받은 것은 경매무효이니, 그 동안 건네준 350만원을 돌려달라고, 대판 크게, 싸우고 왔다는 것이다.그리고 나름대로 겁도 줬다는데,,아직 돈은 받지 못했고, 그보다도 경매보증금이나 찾고 싶다고, 조언을 해달라는 것이다.아..너무 또 답답하다..더 중요한 사실로 형사고소한다고 한다.

 

4. 컨설팅업체들은 경매낙찰에서,1등 바로다음 2등도 준비하더라.

 

더 중요한 사항이 뭐냐고 물어 봤더니, 자기 바로 다음 2등도 그 컨설팅업체에서 가짜로 내세웠다는 것이다. 지금껏 그들이 주장하것이 2등하고 200만원하고 차이나게, 간신히 돼다 면서, 어렵게 낙찰받아서 축하한다고 했는데, 그것이 전부 짜고 한짓이라는 것이다. 그것을 다른 직원들이 하는 대화에서 알았다는 것이다. 누군가 알려준 모양이다.참,,듣고 있으니 한심하다. 꼭 돈을 받아 내라고 할수밖에 없었다. 그러나 형사고소가 그것을 규명하기 쉬운일은 아닐것이다. 그리고 경매보증금 520만원은 돌려 받기가 어려운 일이다. 그리고 컨설팅업체에서 자기들이 큰 공을 세운게 있다고 주장한단다. 낙찰가 대비 80% 대출을 받아서 이전해주면, 소액투자로 집을 장만한다고 강변한다는 것이다. 그것이 자기들의 공이다 라고 한다는 것이다.

 

5. 낙찰가 대비 80% 대출 받아서 이전해주면, 급매물보다도 비싸게 낙찰 받아도 되는것인가..

 

낙찰가 대비 80%로 대출받아서 명의이전할때, 본인 돈이 20%만 있어도 된다..소액투자로 내집마련을 할수있다...

이런 궤변으로 컨설팅업체는 영업해서 고객을 모으고 있다. 그리고 급매물 보다도 비싸다고 항변하면 급매물은

대출이 80% 나오지 않으니, 비싸더라도 경매낙찰로 받아야 대출에 유리하니, 비싸게 받은것은 따지지 말라고

한다. ..컨설팅업체는 이런 말로 계속해서 항변하고, 그 아줌마하고 대화중에도, 그런 내용으로 전화가 왔다....

이글을 읽고 있는 분들께서 댓글로 답을 해주시면 고맙겠습니다..그업체의 주장이 정당한것인지..아니면 부당한것인지,,,말입니다. 여러사람의 의견을 저도 듣고 싶습니다.

 

6. 경매에 실패하는 가장 큰요인은 자기가 직접 현장조사하지 않는 경우이다.

 

이번 아줌마 사건의 경우처럼, 본인이 입찰할 물건은 직접 현장조사를 하지 않고, 컨설팅업체의 말만 100% 믿고, 그들이 하자는 대로만 하면, 거의 이런 일이 생긴다고 보면 틀림없다. 의외로 이런 묻지마 경매투자 아줌마들이 많고, 그들을 노리는 컨설팅업체가 수백군데가 난립해 있다. 지금 현재 법원경매시장을,이러한 부도덕한 컨설팅업체들 장악하고 움직이고 있다. 이미 순수한 경매투자는 죽었다....경매장에 가지말라..이미 컨설팅업체에서 최고가를 쓰는데 그 가격은 급매물시세 이상이다.

 

7. 급매물시세가 경매가 보다 싼경우가 훨씬 많다.

 

위의 아줌마는 결론적부터 말하면, 결국 그물건을 낙찰받았다. 잔금은 그들의 말대로 80% 대출을 받아서 본인 돈을 20%만 가지고 빌라를 이전하였다. 그동안 그업체와 숱하게 싸웠다. 다만 내가 마지막에 그 아줌마하고 그업체를 방문해서 최종담판을 하였는데, 따로 주기로 한 명도비 300만원은 안주기로하고 명도는 내가 도와줘서 그냥 이사비 30만원으로 해서 명도를 마무리 지었다. 그리고 건네간 350만원중 계약금 50만원은 돌려받았다. 그것은 나중에 받은 낙찰수수료 300만원과 중복되었기 때문이다. 그 사건을 마무리 하면서 다시한번 경매시장이 혼탁하고 순수한 투자는 없다는 것을 다시한번 실감하였다. 그아줌마는 현재는 나의 가장 큰 고객이며, 영업사원이 되었다. 우리 급매물과 반값매매 카페의 충성도 높은 회원이다. 경매보다 싸게 급매물 빌라와 토지 2건을 매매소개를 하였기 때문이다. 빌라는 그아줌마 친구가 하나를 매입였고, 토지2건은 그아줌마 남편 회사의 동료가 매입했기 때문이다.

 

8. 급매물이 경매보다도 좋은 이유는 명도비용이 없다는 것이다

 

경매를 하려는 초보자들이나 경험이 있는 사람들 모두가 낙찰하고 나서 명도가 꽤나 귀찮고 골치아픈 일이다.

이것은 경매 경험의 유무를 떠나서 낙찰물건에 살고있는 세입자나 유치권자의 성향에 따라서 여러가지

변수가 있기 때문이다. 경매낙찰을 급매물 보다도 비싸게 받거나, 조금 싼경우에 명도비가 터무니 없이 비싸게

들면 낭패가 아닐수 없다. 급매물을 매매하는 경우는 공인중개사가 명도에 관한 모든것을 책임지고, 하기 때문에

명도비는 전혀 발생하지 않는다. 그리고 매입한 매물의 하자도 모두 공인중개사가 책임을 진다. 경매물건은 낙찰

받은 매물의 하자는 모두 본인이 그 손해를 감수해야 한다.

 

9. 급매물은 세금에 있어도 훨씬 절감할수가 있다.

 

경매를 하려는 사람들은, 우선 낙찰받고 보자는 마음이 앞서 있기 때문에, 실제 현실적으로 중요한 취득세, 양도세 등을 돌아볼여유가 없다. 진짜 투자 고수들은 세금문제를 가장 중요하게 생각한다. 세금이 투자이익에 결정적인 영향을 미치기 때문이다.우선 경매는 낙찰가 대로 취득신고가 된다. 그래서 낙찰금액으로 취득세, 이전비가 나온다. 그런데 취득세는 실제 거래세에서 1-4% 이기 때문에 중요한것이 아니다. 중요한것은 양도세이다. 양도세는 굉장히 중요한 문제이다. 경매낙찰 물건은 취득신고가 명확하고 투명하기 때문에 나중에 매매차익이 있을경우 전부 내야한다. 하지만 급매물은 매입할 당시에 어느정도 양도세를  감안해서, 당사자간에 업계약도 이뤄지기 때문에 양도세를 방어 할수있는 방법도 있다. 필자는 여기서는 공개적으로 말할수 있는 입장이 아니므로 다음카페 급매물과 반값매매 ( http://cafe.daum.net/kan1009 )를 참조하기 바란다.

 

10. 당부하는 말은 "경매라는 단어가 싸다는 말하고 같지 않다" 는것을 빨리 알아야..

 

15년 이상의 법원경매경력을 가진 필자가 지금 경매를 접고, 이글을 쓰는 이유는, 지금의 경매가 너무 혼탁해졌고, 급매물 보다도경매낙찰가격이 너무 높아서 이다. 한사람라도 경매는 무조건 싸다는 말에 현혹되어서 소중한 재산적인 피해를 봐서는 안된다고 생각해서 이다. 지금도 인테넷 검색을 해보면 경매를 미끼로 수백개의 컨설팅업체의 광고가 나오고 있고,그 직원들이 활개를 치고 있다. 좀더 냉정하고 이성적인 판단을 해야 한다. 잘못된 판단은 본인에게 치명적인 재산상의 손실을 주기 때문이다.

필자는 급매물 사이트를 운영하면서 너무 많은 경매직전 급매물 사례를 보았다. 말하자면 경매보다도 훨싼 싼물건은 경매직전 급매물이다. 경매직전 급매물을 사는 방법이나 요령은,인테넷 카페나 블로그를 이용하면서 내공을 키워야 한다. 오랜 만에 글을 써보니 두서가 없었네요..

저의 글이 이글을 본 사람들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다..

   

  ......감사합니다....

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=763515

Written by   감성전원 (kkangs****)